9月一个星期天傍晚，刚在昆山城西看完房准备回苏州园区的王福成（化名），坐上了当地的士司机刘玲（化名）的车。
刘玲与丈夫都在昆山做的士司机，轮班开自家购买的的士。刘玲说，把车出租的话，每个月能赚6000多元，但自己不想闲着。作为土生土长的昆山人，家住城西的刘玲家有三套拆迁房，还买了两套商品房。“现在不想买房了，昆山房价去年已经涨过一轮，你现在来有点晚了”。
昆山楼市2016年大涨之后，限购政策来临，2017年销售随之下滑，一手房价格企稳，然而房地产市场却走向另一个极端：部分地区一二手房倒挂。这也印证了近期昆山时代悦府（又称“悦丽花园”）开盘认筹为何引发关注。王福成看的正是近期昆山城西板块唯一拿到预售证的时代悦府。
此前网上关于昆山时代悦府“3万人报名认筹、资金冻结300亿”等信息引发社会关注。虽然昆山并未出台摇号政策，但时代悦府将成为昆山第一个公证摇号的楼盘。时代悦府的开发商是昆山时代开发有限公司玉山分公司，9月9日该公司官方公众号“时代苏州”公布的开盘方案显示，一次性推出683套房源，意向客户首先要在官方公众号发布的报名链接上报名，时间为9月11日、12日两天；报名成功的客户提供资料进行初审，时间为9月14-20日；然后对客户购房资格审核与公式、摇号、选房签约。这一过程也将公示。
开盘方案中引人注目的是，报名人需要在昆山任意银行开具一张100万存款证明，存款期限从9月12日前到12月12日，摇号公示前取款则视为报名无效。
9月12日24：00，很多网上报名的客户都看到了电脑屏幕定格在10169这个数字上。换言之，此次时代悦府网上报名共计生成10169号，虽然并非网传的3万人报名，但相比683套房源，落差仍然巨大。
与此同时，该盘附近一个全新盘也出现35万验资的情况。但记者调查发现，该盘已于9月中旬喊停了这一做法，并表示还没有认筹时间表。
10169人：683套
昆山时代悦府网上报名截止后，有客户陆续到售楼处查看公示价格。其中不乏因价格吸引而报了名，但此前对楼盘户型等信息一无所知的客户。
从目前公示的价格来看，时代悦府房价在1.8万元-2.1万元/平方米，而周边二手房已涨到2.7万元-3万元/平方米。“买到即赚到”，附近中介人员透露，城西板块最新的一个楼盘江南理想最近成交了一套165平方米左右的二手房，总价560万，加上税费接近600万。换言之，板块最高成交单价已到3.6万元/平方米左右。
一名中介人士透露，其客户中就有报了两个以上名额的，一名外来投资者甚至豪掷千万报了10个名额。时代悦府10169人摇683套，概率只有百分之六七。然而，在昆山不少业内人士看来，由于地价原因，时代悦府2万元/平方米左右的单价吸引了不少投资客。
一名当地人士对记者透露，紧跟时代悦府开盘的时代悦庭，地块原为公建，后拿出来拍卖，2016年7月15日的一场土拍中由时代地产竞得，楼面价15850元/平方米，是当年城西板块卖得最贵的地块。
上海链家市场分析师赵葆根认为，2016年以来，昆山新房成交受到调控影响，在2016年10月限购执行后，当月成交即相较9月下跌约八成，从限购出台至2017年末，平均月成交量仅有0.12万套。价格方面，自2016年10月起，快速上涨趋势得到了根本性遏制。
进入2018年后，昆山新房成交有明显回升，1-8月月均成交约0.19万套，明显高于限购执行至2017年末的0.12万套，不过仍较限购前的成交水平有较大差距。在价格方面，今年1-8月，昆山新房均价较去年全年均价上涨约7%。
昆山城西板块楼市隐约硝烟弥漫。9月中旬，在报名客户通往体育场资料初审的路上，同属于城西板块的格蒂名门销售人员对路过的人发放名片，并做介绍，其对客户表示，如果时代悦府摇不到号，可以去不远处的另一新楼盘看看。
记者留意到，距离时代悦府售楼处不远处，还在打桩的新力中央公园工地上，售楼处已先建好，并在9月14日傍晚对外开放。销售人员透露，每天接待近百组客户咨询。但该项目第一次开盘只有282套房源。同样的，兰亭天悦、格蒂名门也都各有300套左右房源。
这也许是昆山城西板块二手房价水涨船高的原因。综合城西板块部分中介人员的说法，城西板块二手房均价在2.6万元-2.8万元/平方米，去年同期新房售价2万元/平方米。
据时代苏州公众号显示的信息来看，截至9月18日，现场资料初审已全部结束，但销售人员说，还需要政府相关部门最后确认。
中介违规操作将消失
一名在昆山有项目即将开售的房企人士对记者表示，昆山是全国百强县，拥有较高人口吸附能力。近日，《2018中国县域营商环境百强研究白皮书》出炉，昆山再度晋身第一。
8月下旬，苏州市住建局、物价局等9部门联合发布的《打击侵害群众利益违法违规行为 规范房地产市场秩序专项行动方案》，表示将对全市十个板块开展房地产市场专项整治行动进行督查，严厉打击投机炒房、房地产经纪机构违法违规等31条违法违规行为。强监管下的昆山楼市面临变局。
在时代悦府与兰亭天悦售楼处，记者看到了内容雷同的营销信息声明，矛头均指向售楼处场外的中介机构。9月16日，记者在时代悦府售楼处看到，昆山时代房地产开发有限公司今年1月8日就贴出“郑重声明”表示，对于别有用心之人通过电话、微信等传播的诸如“不需摇号、即可内定选房”、“缴纳款项即可内定选房”、“房屋已内定”等虚假消息，均为某些房产中介私自所为，与公司无关。
而在兰亭天悦售楼处，记者看到两份分别于今年5月和8月贴出来的声明，对于“内部折扣”、“额外折扣”、收取认筹金等说法予以否认，并表示没有通过中介机构或个人进行推售。
从上述楼盘声明来看，房产中介人员在城西楼市中的各种违规操作或已无运作空间。记者从开发商与中介门店了解到，此前昆山楼市乱象丛生。王福成就曾经被一名中介人员告之，“等待一段时间，代理商会放一批房源出来。”
目前城西板块的5个新盘，均由外来开发商权分天下，包括时代地产、碧桂园、广电、新力等，除了新力之外，其他几家均在昆山楼市耕耘多年。
放大来看，昆山楼市也是调控以来的一个样本。上海链家数据显示，自2016年开始，昆山的成交量在每次政策出台后都有明显变化并逐渐下滑：2016年3月苏州出台“苏十条”，昆山楼市在2016年3月成交（包括拆迁安置）14324套，成交面积155.66万平方米，相比2016年2月的2784套与30.99万平方米，3月成交暴涨。但随后成交逐渐下滑。2016年10月苏州出台限购政策之后，当月成交1068套、11.87万平方米，相比9月成交5412套、61.07万平方米下跌明显。2017年2月，昆山楼市进入自2016年以来的成交最低点，成交328套、3.97万平方米。
昆山房价（包含动迁安置房）从2016年1月的0.97万元/平方米高歌猛进，到当年9月涨到1.53万元/平方米，此后进入滞胀周期，到今年7月，房价均价达到历史高位的1.67万元/平方米。
时代悦府就是在这样的背景下，一直酝酿开盘，但由于限价等原因又一直没有进展。有客户反映，因为想买学区房，从2017年就在等这个盘，结果房子一直不开售，还错过了二手房市场的一轮涨幅。
然而，近期在城西板块，放盘量有所增加，二手房价格也有上涨趋势。例如，一个即将满两年的楼盘-江南理想最近卖出一套135平方米的房子，成交总价约500万，创下城西板块二手房单价新高。中介人员反馈，有部分投资客急于套现，也有部分客户想置换。